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Diário SP - TJ-cad.4-1ª Inst-Int.-P.2

Publicacao Oficial do Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo - Lei Federal no 11.419/06, art. 4o Disponibilizacao: terca-feira, 12 de novembro de 2019 Diario da Justica Eletronico - Caderno Judicial - 1a Instancia - Interior - Parte II Sao Paulo, Ano XIII - Edicao 2932 300 termos do artigo 38 da Lei no 9.099/95. Fundamento e DECIDO. Trata-se de acao de rescisao contratual c.c restituicao de valores, em que o autor alega em sintese, que, em 26/12/2016, firmou Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda da cota de uma unidade autonoma AP. T212 - TERREO II, COTA 06, do Empreendimento Solar das Aguas Park Resort, localizado na Cidade de Olimpia/SP, de 73,39 m2, pelo valor total de R$ 33.517,80 (trinta e tres mil quinhentos e dezessete reais e oitenta centavos), com entrada de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), dividida em 02 prestacoes iguais de 1.250,00 cada, mais 03 parcelas de R$ 100,00 (cem reais) cada, alem de 84 parcelas mensais e sucessivas de R$ 395,45 (trezentos e noventa e cinco reais e quarenta e cinco centavos). Requer a rescisao do contrato e a restituicao de 90% (noventa por cento) das quantias ja pagas. O processo em questao comporta o julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I do Codigo de Processo Civil, haja vista que a questao controvertida nos autos e meramente de direito, mostrando-se, por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questoes de fato suscitadas, de modo que desnecessaria a producao de outras provas. O presente caso comporta a inversao do onus probatorio, conforme disposto no artigo 6o, inciso VIII, do CDC, pois a relacao em litigio ostenta nitida natureza consumerista, uma vez que a parte ativa foi destinataria final de produto comercializado de forma habitual e continua pela requerida. Precipuamente ressalto que o contrato em analise e valido, possui estipulacoes claras, nao prejudiciais, em consonancia com os principios regentes da relacao de consumo e sem maculas decorrentes de vicios do consentimento. Aspecto relevante para a solucao da lide, portanto, reside na analise da validade e aplicacao das clausulas pactuadas entre as partes, fixando as verbas que devem ser restituidas ao autor, na qualidade de desistente do negocio juridico de compra e venda. Assim, por primeiro, quanto ao montante de R$ 2.500,00 (dois mil e oitocentos reais) que o autor alega ter dado de entrada, e do qual requer a restituicao, ha que se ressaltar que, conforme copia do pre-contrato trazido pela re (pag. 101), a quantia foi dada a titulo de arras, ou seja, como garantia da execucao do contrato de promessa de compra e venda, do qual se observa que foi firmado em carater irrevogavel e irretratavel (pag. 14), obrigando os contratantes a sua conclusao, ja que o arrependimento e vedado no contrato, configurando, assim, arras confirmatorias, conforme traz o artigo 417 do Codigo Civil: Se, por ocasiao da conclusao do contrato, uma parte der a outra, a titulo de arras, dinheiro ou outro bem movel, deverao as arras, em caso de execucao, ser restituidas ou computadas na prestacao devida, se do mesmo genero da principal. (Grifei), pelo que se conclui que as arras devem ser restituidas ao autor. Observe-se: INDENIZACAO. DEVOLUCAO DE ARRAS. Sentenca de improcedencia. Sinal e principio de pagamento que deve ser classificada como arras confirmatorias. Culpa dos proponentes a aquisicao pela nao concretizacao do negocio. Relacao de consumo. Aplicacao do artigo 53 do CDC. Dever de devolucao do valor dado a titulo de sinal. Retencao de valores de taxas de administracao. Valor estipulado judicialmente, em 30% (trinta por cento) que se mostra razoavel para o equilibrio do contrato, considerando o baixo valor recebido. O valor sera corrigido desde o pagamento, com juros a contar da citacao. Sucumbencia parcial. Divisao dos respectivos onus pelas partes. Recurso provido em parte. (Apelacao no 0169251-61.2010.8.26.0100 Sao Paulo 10a Camara de Direito Privado Rel. Des. J. B. Paula Lima Julgado em 24/02/2015). Nao obstante a previsao contratual, pacifico e o entendimento quanto a possibilidade de desistencia da aquisicao do imovel pelo compromissario comprador, ainda que inadimplente, ex vi da Sumula no 01 deste E. Tribunal de Justica de Sao Paulo: Sumula 1: O Compromissario comprador de imovel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisao do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensacao com gastos proprios de administracao e propaganda feitos pelo compromissario vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupacao do bem. Deste modo, nao ha obice a pretensao quanto a rescisao, pleiteada pelo requerente. Acerca do tema, ainda e de entendimento desta Casa o seguinte: Sumula no 2 - A devolucao das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imovel deve ser feita de uma so vez, nao se sujeitando a forma de parcelamento prevista para a aquisicao; Sumula no 3 - Reconhecido que o compromissario comprador tem direito a devolucao das parcelas pagas por conta do preco, as partes deverao ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvencao. Prosseguindo, observo que o Superior Tribunal de Justica pacificou a questao, ao editar a Sumula 543 que assim dispoe: Na hipotese de resolucao de contrato de promessa de compra e venda de imovel submetido ao Codigo de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituicao das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.. Ja a fixacao do percentual a ser restituido deve ser verificada no caso concreto. Senao vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISAO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATORIA E LUCROS CESSANTES. RESCISAO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMOVEL. RETENCAO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NAO PROVIDO. 1. E entendimento do STJ que e abusiva a clausula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base nao no valor das prestacoes pagas, mas, no valor do imovel, onerando demasiadamente o devedor (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudencia desta Corte de Justica, nas hipoteses de rescisao de contrato de promessa de compra e venda de imovel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuacao do percentual de retencao pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Ademais, nao e possivel na via especial rever a conclusao contida no aresto atacado acerca do percentual retido a titulo de clausula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opoem os obices contidos nas Sumulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LAZARO GUIMARAES, DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIAO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018) - (Grifei) Por fim, no que toca ao valor da comissao de corretagem, ha que se observar a tese que foi fixada no recente Tema 938 do C. STJ, nos seguintes termos: (i) Incidencia da prescricao trienal sobre a pretensao de restituicao dos valores pagos a titulo de comissao de corretagem ou de servico de assistencia tecnico-imobiliaria (SATI), ou atividade congenere (artigo 206, 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP); (ii, parte final) Abusividade da cobranca pelo promitente-vendedor do servico de assessoria tecnico-imobiliaria (SATI), ou atividade congenere, vinculado a celebracao de promessa de compra e venda de imovel. (vide REsp n. 1.599.511/SP). Esclarecida a controversia sobre o tema pela Terceira Turma do STJ, no REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), referente ao cumprimento dodever de informacaono que diz respeito a clausula que transfere ao consumidor a obrigacao de pagar a comissao de corretagem nos seguintes termos (acordao publicado no DJe de 6/9/2018): Deveras, a informacao previa referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acrescimo do preco apos a aceitacao da proposta. [...] O que realmente importa para a aplicacao da tese firmada no Tema 938/STJ e verificar se a comissao de corretagem nao foi escamoteada na fase precontratual, como se estivesse embutida no preco, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preco total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebracao do contrato torna-se irrelevante, nao merecendo guarida a distincao estabelecida pelo Tribunal de origem, no acordao recorrido. De todo modo, conforme jurisprudencia do C. STJ, a porcentagem fixada para retencao dos valores pagos, engloba todas as despesas administrativas, nestas incluidas as despesas com publicidade, administracao, corretagem e outras irremediaveis ligadas a venda do imovel. A proposito: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1.384.495 - SP (2018/0275432-5) RELATOR : MINISTRO MARCO AURELIO BELLIZZE AGRAVANTE : TIC FRAMES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA ADVOGADOS : CRISTIANE ANDRADE

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