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Diário CE - Justiça

Publicacao Oficial do Tribunal de Justica do Estado do Ceara - Lei Federal no 11.419/06, art. 4o
482Disponibilizacao: sexta-feira, 7 de dezembro de 2018 Fortaleza, Ano IX - Edicao 2045Caderno 2: Judiciario
Nao Fazer - REQUERENTE: Claudio Freire da Silva e outro - REQUERIDO: Spe Lote 01 Empreendimentos Imobiliarios Ltda e 
outro - Vistos etc. CLAUDIO FREIRE DA SILVA e MICHELE FERREIRA DE MAGALHAES DORO, por meio de procurador 
judicial, ingressaram com a presente ACAO DE OBRIGACAO DE FAZER c/c INDENIZACAO POR PERDAS E DANOS em face 
de SPE LOTE 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e BANCO DO BRASIL S.A., todos qualificados nos autos, 
alegando que celebraram um Contrato de Promessa de Compra e Venda com o primeiro promovido, visando a aquisicao do 
Apartamento -Tipo n. 701-Torre 01 e sua Correspondente Fracao Ideal, do Empreendimento Brooklin Central Park, eu terreno 
localizado nesta cidade, a Rua Jose Rangel, SDO, n. 181, Papicu, cujo Memorial de Incorporacao encontra-se devidamente 
registrado no R.03 da Matricula n. 16.141, do 5 CRI desta Comarca. Aduzem que o preco do imovel foi de R$ 341.760,00 
(trezentos e quarenta e um mil, setecentos e sessenta reais), o qual foi integralmente pago, nao remanescendo qualquer outro 
debito, como prova o Termo de Quitacao expedido pela primeira promovida, em 24 de novembro de 2016. Informam que, nao 
obstante a obrigacao de a primeira promovida outorgar a escritura definitiva do imovel aos autores, tomaram estes conhecimento 
que tal documento nao pode ser lavrado, em virtude da unidade autonoma ter sido hipotecada pela primeira promovida a 
instituicao financeira demandada, em garantia a um financiamento concedido para a construcao do empreendimento. Requerem, 
a titulo de tutela de evidencia/urgencia, que os promovidos procedam a baixa da hipoteca e outorguem a escritura publica de 
compra e venda do imovel. Com a inicial vieram os documentos de fls. 16/81 e 102/107. Citados os promovidos, o Banco do 
Brasil contestou as fls. 188/211, invocando a ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que nao houve qualquer 
solicitacao de baixa do Valor Minimo de Desligamento (VMD) por parte da primeira demandada, na forma prevista da Clausula 
Vigesima Primeira do Instrumento de Credito celebrado entre os demandados, de modo que para a baixa da hipoteca, e 
necessario o pagamento do respectivo VMD, observado o parametro descrito na respectiva clausula. No merito, alega que a 
primeira demandada deveria ter repassado o valor referente a individualizacao do saldo devedor da unidade (Valor Minimo de 
Desligamento) ao contestante, o que nao aconteceu, dessa forma a unidade do autor permanece hipotecada, nao havendo 
obrigacao de reparar os danos invocados pelo autor. O demandado SPE Lote 01 Empreendimentos Imobiliarios Ltda contestou 
as fls. 331/349, tambem arguindo a ilegitimidade passiva, alegando que nao se opoe a baixa do gravame, o Banco do Brasil e 
quem tem se mantido irredutivel, recusando-se a proceder com a baixa parcial dos gravames de hipoteca, em decorrencia da 
existencia de saldo devedor em aberto de outras unidades, atuando no sentido de obstar a solucao do problema em relacao aos 
adquirentes. No merito, reafirma que nao se opoe a baixa do gravame, insurgindo-se contra o pedido indenizatorio. O autor se 
manifestou em replica, fls. 380/391 e 392/403. Sucintamente relatado. Decido. Pretende o autor, como tutela de evidencia, o 
cancelamento e ineficacia da hipoteca e a outorga da escritura publica do imovel que adquiriu junto ao primeiro demandado. 
Ambos os demandados invocam a ilegitimidade para figurarem no polo passivo da demanda, cada um atribuindo a 
responsabilidade do entrave ao correu. Ocorre que cada um dos demandados tem uma responsabilidade especifica na pretensao 
autoral: um de proceder a baixa da hipoteca (instituicao financeira), somente esta pode assim proceder, o outro de outorgar a 
escritura publica para transferencia de dominio do imovel (incorporadora/construtora), de forma que rejeito ambas as 
preliminares. Relata e comprova o autor que adquiriu o imovel referido na inicial do primeiro demandado, pagando integralmente 
o preco ajustado, fato este incontroverso nos autos, tendo em vista que o primeiro demandado confirma a quitacao do imovel, 
portanto, nao se mostra razoavel o embaraco na transferencia do dominio do bem adquirido, por parte do primeiro demandado. 
Tambem questao incontroversa nos autos de que o imovel encontra-se hipotecado ao Banco do Brasil, em decorrencia de 
Contrato celebrado entre os demandados. Dispoe o artigo 311 do atual CPC: Art. 311. A tutela da evidencia sera concedida, 
independentemente da demonstracao de perigo de dano ou de risco ao resultado util do processo, quando: I - ficar caracterizado 
o abuso do direito de defesa ou o manifesto proposito protelatorio da parte; II - as alegacoes de fato puderem ser comprovadas 
apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em sumula vinculante; III - se tratar de 
pedido reipersecutorio fundado em prova documental adequada do contrato de deposito, caso em que sera decretada a ordem 
de entrega do objeto custodiado, sob cominacao de multa; IV - a peticao inicial for instruida com prova documental suficiente 
dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o reu nao oponha prova capaz de gerar duvida razoavel. (grifei) Paragrafo 
unico. Nas hipoteses dos incisos II e III, o juiz podera decidir liminarmente. Fundamenta o autor o pedido de tutela de evidencia 
nos documentos de fls. 22/42 - Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imovel firmado entre os autores e a SPE Lote 01 
Empreendimentos Imobiliarios Ltda; Termo de Quitacao passado pelo alienante, fls. 60, assim como na sumula 308 do STJ, que 
assim dispoe: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior a celebracao da promessa de 
compra e venda, nao tem eficacia perante os adquirentes do imovel. Firmando o STJ que o entendimento sumular se aplica 
mesmo para as relacoes que nao envolvam o sistema financeiro de habitacao, resguardando-se os interesses do terceiro que 
adquire o imovel de boa-fe e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preco avencado, como no caso ora sub judice: 
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA 
REAL CONSTITUIDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMOVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO 
DE DACAO EM PAGAMENTO. EXECUCAO. IMOVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUIZO. MESMO IMOVEL OBJETO 
DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITACAO. BOA-FE. ACAO DE ADJUDICACAO COMPULSORIA 
JULGADA PROCEDENTE. TRANSITO EM JULGADO. APLICACAO DA SUMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. 
Decidida integralmente a lide posta em juizo, com expressa e coerente indicacao dos fundamentos em que se firmou a formacao 
do livre convencimento motivado, nao se cogita violacao do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaracao 
opostos. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior a celebracao da promessa de 
compra e venda, nao tem eficacia perante os adquirentes do imovel (Sumula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode 
ser aplicado ao agente financiador de construcao de empreendimentos imobiliarios ainda que nao seja instituicao financeira e 
nao se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitacao. 4. O terceiro que adquire o imovel de boa-fe e 
cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preco avencado, nao pode ser prejudicado por outra relacao juridica 
estabelecida entre o financiador, credor hipotecario, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as 
cautelas necessarias antes da celebracao do contrato ou, em caso de nao cumprimento da avenca, buscar outros meios judiciais 
cabiveis para alcancar o adimplemento do negocio juridico garantido pela hipoteca. 5.Agravo interno a que se nega provimento. 
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